چرا چینی‌ها به بازار مسکن ایران آمده‌اند؟ / ریسک چینی بازار مسکن چیست؟
تاریخ انتشار: ۵ اسفند ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۹۸۱۵۰۰۲
طرح واردات انبوه ساز چینی به بازار مسکن تهران (و سایر شهرها)، فعلا در شهرداری جلوتر از دولت پیش میرود؛ هر چند فعلا قرارداد مکتوبی برای این همکاری منعقد نشده است، اما در تازه‌ترین اظهارنظر مسوولان بخش مسکن کشورمان، «جذب سرمایه از چین» به عنوان یک هدف برای اجرای طرح در نظر گرفته شده است. نگاه به شرکت‌های ساختمانی چین تا پیش از اعلام این هدف، براساس اهداف دیگری بود.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
هفته نامه «تجارت فردا» در شماره جدید خود، مقاله‌ای در این باره با عنوان «آوار چینی در راه تهران» منتشر کرده است که بخش‌هایی از آن را می‌توانید در این گزارش بخوانید:
چالش‌های چین؛ چالش‌های ایرانطرح ساخت مسکن چینی در ایران از حدود دو سال پیش ابتدا در دولت سر زبان‌ها افتاد. دو سال پیش درست مصادف بود با «استارت طرح مسکن رئیسی» یا همان طرح «ساخت یک میلیون مسکن در سال به مدت ۴ سال» که البته این، براساس تکلیفی بود که قانون جهش تولید مسکن مصوب سال ۱۴۰۰ برای دولت سیزدهم تعیین کرده بود. در آن مقطع، مسوولان به دو علت، ایده «واردات انبوه ساز چینی» را در ذهن شان پرورش می‌دادند؛ «تسهیل بازگشت درآمد حاصل از فروش نفت» و «تسریع ساخت مسکن دولتی». از نگاه مسوولان، از آنجا که چین یکی از مشتریان اصلی نفت ایران است، چه بهتر بخشی از پول آن به شکل تهاتر با «خدمات مسکن سازی» وصول شود، ضمن آنکه تجربه ساخت مسکن مهر در دولت‌های قبل این واقعیت را روی میز دولت سیزدهم و کنار پرونده تازه شکل گرفته «مسکن میلیونی» گذاشته بود که «اگر اقدامی نو در طرح مسکن سازی دولتی صورت نگیرد، احتمال آنکه مسکن میلیونی هم مثل مسکن مهر، به جای ۲ ساله، ۱۵ ساله ساخته شود، زیاد است.» در این میان، چون که چینی‌ها یک سابقه مرموز از «سریع سازی ساختمان» در کارنامه جهانی شان ثبت کرده اند، همین باعث پرورش آن ایده شد.
ماه گذشته معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران به عنوان عضو اصلی قرارگاه مسکن شهرداری – این قرارگاه سال گذشته وعده داد ۲۰۰هزار مسکن ارزان روی زمین‌های متعلق به شهرداری یا زمین‌های بیکار متعلق به مالکان خصوصی خواهد ساخت- برای اولین بار، جزئیات طرح شهرداری تهران برای «مسکن سازی چینی» در پایتخت را به شکل کامل تشریح کرد. خلاصه آنچه شهرداری با چینی‌ها توافق کرده است، می‌گوید: در مناطق ۹ تا ۱۶ پایتخت، زمین‌های بالای ۱۰هزار مترمربع که اراضی ذخیره یا قهوه‌ای شهر محسوب میشود، در خدمت «ساخت مسکن چینی» قرار خواهد گرفت با این هدف که بافت فرسوده تهران در مقیاس گسترده‌ای نوسازی شود. با این حال، مشاهدات مربوط به اوضاع اقتصادی چین، «نفع» شرکت‌های ساختمانی چینی را بیشتر از «منافع احتمالی» بازار مسکن ایران در این همکاری، نشان میدهد. ستون فقرات اقتصاد چین طی حدود ۴ دهه گذشته و به طور خاص از دو دهه پیش تاکنون، «ساخت وساز مسکونی» بوده است. بخش مسکن و ساختمان حدود ۳۰درصد از تولید ناخالص داخلی این کشور‌ها را شکل داده است که این یعنی، «مسکن، یکی از موتور‌های رشد اقتصادی چین» است، اما این موتور، ۲ سال است معیوب شده و تقریبا در حال خاموش شدن است. بخش مسکن چین به خاطر «حمایت سرشار بانک‌ها از شرکت‌هایی که در سال‌های اخیر به غول‌های ساختمانی چین مشهور شدند» از یکسو و «اشت‌های سیری ناپذیر چینی‌ها به خرید ملک و ملاکی» از سوی دیگر، همواره رونق داشت تا اینکه، «رکود کرونا» و «حباب قیمت مسکن» در سال‌های ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱، باعث کاهش تقاضای خرید ملک و همچنین اعمال قوانین مالی محدودکننده در حوزه تسهیلات دهی به شرکت‌های ساختمانی شد. دو سمت عرضه (برج ساز‌های چینی) و تقاضا (خریداران خانه‌های دوم و چندم در چین) از کرونا به بعد، در صحنه ساختمان و مسکن این کشور محدود شدند. نتیجه اش، «رکود خرید، رکود ساخت، بدهی سنگین غول‌ها به بانک‌ها و پیش خریداران» و در نهایت، «تبدیل موتور رشد اقتصاد چین به ترمز اقتصاد» شد. امروز دو ابرشرکت ساختمانی چین یعنی اورگرند و کانتری گاردن به دو «ابر بدهکار» تبدیل شده اند. بدهی غول اول بالای ۳۰۰ میلیارد دلار و دومی نزدیک به ۲۰۰ میلیارد دلار اعلام شده است.
جنون خانه سازی در چین
شرکت‌های ساختمانی چین تا قبل از رکود فعلی مسکن در این کشور، «جنون خانه سازی» داشتند به‌طوری که سالانه ۱۵ میلیون واحد مسکونی در این کشور در سال‌های اخیر احداث شده که این تعداد عرضه جدید، حداقل ۱۰درصد در سال، بیش از تقاضای مصرفی (تقاضای واقعی) بوده است. این حجم ساخت وساز قطعا اگر با «پول پاشی بانک‌ها و موسسات مالی چینی» همراه نبود، اتفاق نمی‌افتاد و تولیدات مسکن در چین به میزان معقول و متناسب با تقاضا شکل می‌گرفت، اما در اواخر ۲۰۲۳ اعلام شد حدود ۱۰۰ میلیون خانه خالی در چین وجود دارد که این تعداد ملک، معادل «۷ سال تقاضای مسکن» در این کشور است. در چین، نه تنها شرکت‌های ساختمانی، جنون خانه سازی دارند که چینی‌ها هم «شور ملکی» دارند. ۷۰درصد ثروت شهری در این کشور، در بخش زمین و مسکن خلاصه میشود. یک اندیشکده آمریکایی اخیرا در تحلیل «چرایی بدهی سنگین اورگرند و اوضاع ورشکستگی آن»، ریشه وضعیت فعلی اقتصاد مسکن چین را «هیجان چینی‌ها برای خرید ملک ناشی از سیاست‌های نرخ سود دستوری و بازدهی پایین بقیه بازارها» توصیف کرده بود.
این حجم خانه خالی در چین نتیجه همان شور ملکی است. از اواخر ۲۰۲۲ تاکنون، تحت‌تاثیر «سکته اقتصادی بازار مسکن چین»، از یکسو میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی غول‌ها در این کشور ۲۰درصد در یک‌سال کاهش پیدا کرد که به نوعی، رکورد رکود ساختمانی محسوب میشود و از سوی دیگر، فروش شرکت‌ها نیز رکورد کمترین طی ۲ سال اخیر را زده است. ضمن آنکه، قیمت مسکن در شهر‌های بزرگ و متوسط چین نیز در یک‌سال گذشته بیش از ۱۵درصد افت کرد که سقوط سنگین حساب میشود. این در حالی است که قیمت واقعی مسکن در سال‌های ۲۰۰۳ تا ۲۰۱۴، سالانه بیش از ۱۰درصد افزایش پیدا کرده بود. در اوایل ۲۰۲۲ که هنوز «روی دیگر مسکن چین» مشخص نشده بود، حباب قیمت مسکن در این کشور به سطح بسیار بالایی رسید؛ حباب قیمت مسکن از روی نسبت قیمت به اجاره قابل سنجش است. این نسبت در آن زمان به بالای عدد ۶۰ رسید. برای درک واقعی این عدد، کافی است بدانید این نسبت در بازار مسکن تهران که سطح قیمت مسکن بسیار نامتعارف رشد کرده است، طی دو سال گذشته به عدد نزدیک ۳۰ رسید. در ۲۰۲۱ با فرمان دولت چین، «خطوط قرمز سه‌گانه» برای رابطه بانک‌ها با غول‌های ساختمانی تعریف شد به این معنا که «ادامه پول‌پاشی به این شرکت‌ها منوط شد به بررسی دارایی‌های شرکت‌ها و نسبت آن با بدهی بانکی شان».
اما «وابستگی شدید دولت‌های محلی به درآمد فروش زمین به همین شرکت‌ها» و همچنین «فشار‌های مستقیم و غیرمستقیم غول‌ها به دولت»، این خطوط سه گانه را پاک کرد! داستان امروز اقتصاد مسکن چین به این صورت است که «رکود سنگین ساخت و خرید مسکن» باعث «چشم انداز منفی رشد اقتصادی چین در ۲۰۲۴» شده است. احتمالا رشد حداکثر زیر ۳درصد خواهد بود. این برای کشوری که رشد اقتصادی بلندمدت دو برابر این رقم بوده، قابل قبول و قابل تحمل نیست. پس، چاره‌ای نیست به جز اینکه موتور رشد اقتصاد چین یا در داخل این کشور یا در کشورهای خارجی روشن شود. از این منظر، میتوان ریسک طرح مسکن سازی چینی را تصویر کرد. ضمن آنکه، چینی‌ها سال‌ها پیش قول‌هایی برای ساخت مثلا آزادراه تهران-اصفهان را هم دادند که قرارداد‌ها و فاینانس‌های موردنیاز هم به نوعی نهایی شد، اما هنوز خبری از نتیجه آن نیست.
ابهام اصلی چیست؟چینی‌ها در شرایطی قرار است برای ما مسکن دولتی بسازند که طی دو سال گذشته، انبوه سازان ایرانی بابت «قیمت ساخت دستوری پایین‌تر از قیمت تمام شده ساخت مسکن»، عملا با سختی‌های فراوانی برای اجرای طرح «مسکن میلیونی» روبه‌رو بوده اند. طی این مدت، همواره قیمت مدنظر دولت دست کم ۲۰ تا ۳۰درصد پایین‌تر از هزینه واقعی ساخت یک مترمربع مسکن بوده است. در مقطعی که هزینه ساخت یک مترمربع مسکن در کشور بالای ۶میلیون تومان بود، مسوولان این طرح بر ساخت با قیمت نزدیک به ۴ میلیون تومان اصرار داشتند. اکنون ابهام اصلی این است که آیا چینی‌ها قبول می‌کنند با قیمت زیر قیمت بازار در ایران مسکن بسازند؟ ابهام دوم چگونگی حساب و کتاب است؛ آیا هزینه‌ها دلاری حساب میشود؟ در حال حاضر قیمت ساخت هر مترمربع بنای مسکونی در کشورهای مختلف جهان از حدود ۶۰۰ تا ۱۰۰۰ دلار در مترمربع است که البته بسته به نوع مصالح ساختمانی و شکل ساخت می‌تواند تا ۲۰۰۰ دلار هم تمام شود. چینی‌ها در کشور‌هایی که کار انجام داده اند بسته به اینکه مصالح ساختمانی وارداتی یا داخلی استفاده کنند و از همه مهم‌تر، نیروی انسانی خودشان را به کشور خارجی منتقل کنند یا نکنند، در همین بازه قیمتی ساخت وساز کرده اند، اما در نمونه‌ای در استرالیا، هزینه ساخت شان بالای ۲۰۰۰ دلار بوده است. اگر این ارقام باشد به معنای آن است که هزینه ساخت مسکن چینی در تهران سه برابر «قیمت ساخت مدنظر دولت» خواهد بود و حتی از هزینه ساخت در بازار آزاد شهر تهران (بازاری که بساز و بفروش‌های پایتخت در آن مشغول هستند) هم بیشتر میشود که در این صورت مسکن ارزان نخواهد بود.
نبود قدرت خرید
در تهران از سال ۹۷ تاکنون، میانگین قیمت مسکن سال به سال بالای ۶۰درصد در هر سال (رشد میانگین سالانه) افزایش پیدا کرد؛ جهش بی سابقه در تاریخ اقتصاد مسکن ایران. رکود سنگین در دو بازار خرید و ساخت مسکن تحت‌تاثیر همین جهش‌های مکرر حاکم است. آیا مسکن چینی می‌تواند مشکل را حل کند؟ موضوع نبود قدرت خرید مسکن ربطی به سازنده ندارد. چه بسازوبفروش ایرانی بسازد و چه خارجی، «هزینه ساخت، قیمت زمین و قیمت فروش آپارتمان» مسیر‌های خود را طی می‌کنند و دست آخر، همان‌طور که در حال حاضر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران بالای ۷۳ میلیون تومان است (قیمت‌های میانه زمستان ۱۴۰۲)، قیمت‌های آتی نیز در قالب همین روند حرکت می‌کند. مشکل بازار مسکن، تورم ملکی و متغیر‌های موثر بر این نرخ است که آن‌ها باید مهار و کنترل شوند. مشکل ساخت مسکن دولتی که الان کند پیش میرود نیز با ورود چینی‌ها حل نمی‌شود؛ چرا که در این طرح، متقاضیان واجد شرایط قدرت پرداخت آورده نقدی ندارند و همچنین قیمت توافقی بین سازنده‌ها و دولت نیز مشکل دارد و هزینه ساخت نیز بالاست.
قرار بود دو سال گذشته در مجموع ۲ میلیون واحد مسکونی در قالب مسکن ملی ساخته شود، اما تا الان زیر ۵۰۰هزار واحد افتتاح و تحویل شده است و کار، سخت و آهسته پیش میرود.
منبع: فرارو
کلیدواژه: قیمت طلا و ارز قیمت خودرو قیمت موبایل
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۹۸۱۵۰۰۲ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
کاربرد انواع سنگ های مختلف
نواع سنگ‌ها بسیار گسترده هستند و هر یک ویژگی‌ها و کاربردهای خاص خود را دارند. در ادامه با انواع سنگ ها و کاربردشان بیشتر آشنا میشویم. یکی از کاربرد های سنگ ها استفاده در نمای ساختمان هاست که میتوان به سنگ چینی در نما اشاره کرد.
انواع سنگ‌ها بسیار گسترده هستند و هر یک ویژگی‌ها و کاربردهای خاص خود را دارند. در ادامه با انواع سنگ ها و کاربردشان بیشتر آشنا میشویم. یکی از کاربرد های سنگ ها استفاده در نمای ساختمان هاست که میتوان به سنگ چینی در نما اشاره کرد. این نوع سنگ معمولاً به صورت تکه‌های بزرگی برش خورده و بر روی نماهای ساختمانی نصب میشود. سنگ چینی نما به دلیل زیبایی، مقاومت و استحکام یکی از محبوب ترین نوع سنگ برای نمای ساختمانی است.
سنگ چینی الیگودرز
سنگ چینییک نوع سنگ رسوبی وجود دارد به نام سنگ چینی که از مواد معدنی مختلفی مانند کلسیت، دولومیت، سیلیس، و گوگرد تشکیل شده است. این سنگ به دلیل ویژگی‌های خاص خود، از جمله مقاومت در برابر سایش، جذب آب کم، و مقاومت در برابر تغییرات دما، کاربرد های مختلفی دارد.به طور کلی سنگ های چینی متفاوت هستند و به چند دسته تقسیم میشوند.
از جمله شناخته شده ترین سنگ ها می توان سنگ چینی الیگودرز را نام برد. دارای طرح و الگوهای زیبا و خاصی است که زیبایی خاصی به ساختمان‌ها میدهد و همچنین از آن برای دیوارها و سازه های ساختمانی و سنگ پله الیگودرز از آن استفاده میشود.سنگ چینی یکی از سنگ‌های معدنی است که به دلیل ویژگی‌های فیزیکی و شیمیایی‌اش، در صنایع مختلف به کار میرود.
سنگ گرانیتگرانیت یک سنگ متامورفیک است که از ترکیب مواد معدنی مانند کوارتز، فلدسپات، و میکا تشکیل شده است. همچنین به دلیل سختی، مقاومت و ظاهر زیبایش معمولاً برای مصارف ساختمانی استفاده میشود..
گرانیت به عنوان سنگ ساختمانی بسیار محبوب است. از آن برای ساخت کانترتاپ‌ها، سطوح کابینت، کفپوش‌ها، پله‌ها، دیوارهای خارجی و داخلی و حتی در صنعت زیورآلات از آن استفاده میشود..
سنگ چینی
سنگ مرمرمرمر یک سنگ زینتی و لوکس است که از تجمع کربنات کلسیم در شرایط فشار و دمای بالا در زمین ایجاد میشود. این سنگ به دلیل زیبایی، الگوی منحصر به فرد، و درخشندگی‌اش معمولاً در ساختمان‌های مذهبی و انواع زینت‌سازی‌ها استفاده میشود.
سنگ مرمر به عنوان یک سنگ زینتی بسیار ارزشمند مورد استفاده قرار میگیرد. از آن برای ساخت کفپوش‌ها، دیوارهای مزین، آثار هنری، مجسمه‌ها، و حتی در ساختمان‌های مذهبی استفاده میشود.
رنگ سنگ ساختمانیرنگ هر سنگ نشان از جنس و درجه بندی آن است. به این معنا که سنگ مرمریت، گرانیت، تراورتن، چینی و مرمر هر یک با توجه به جنس و ماهیتشان دارای رنگ و بافت متفاوتی با دیگری هستند. سنگ طبیعی یا سنگ های ساختمانی دارای رنگ بندی بسیار متنوعی هست.سنگ ها براسا رنگ به دو دسته کلی رنگ روشن و رنگ تیره دسته بندی می شوند. به طور مثال سنگ چینی سفید جز دسته رنگ های روشن محسوب می شود و دارای کاربرد های مختلفی است که از آن در صنعت ساختمانی وهمچنین دردکوراسیون های داخلی وخارجی از آن استفاده میگردد.
سنگ چینی سفید
سنگ آهکآهک یک سنگ رسوبی است که از تجمع کربنات کلسیم در شرایطی که کربن دی‌اکسید موجود باشد، تشکیل میشود. این سنگ به دلیل قابلیت‌های ساختمانی و شیمیایی‌اش در صنایع مختلف استفاده میشود.
سنگ آهک برای تولید فولاد،سیمان،گچ،کاشی،سرامیک و همچنین از آن برای ساخت بلوک های ساختمانی و دیوار ها از آن استفاده میشود.
سنگ شیستشیست یک سنگ رسوبی است که از تجمع مواد رسوبی و فشار و گرمای زمین در مدت زمان طولانی شکل میگیرد. این سنگ به دلیل زیبایی معمولا در معماری سنتی به کار میرود.
این سنگ به عنوان پوشش برای دیوارها، سنگفرش‌ها، کفپوش‌ها و همچنین در برخی موارد مانند ساختمان‌های سنتی و معماری سنتی از آن استفاده میشود.
سنگ آهنسنگآهن یک سنگ رسوبی است که از تجمع اکسیدهای آهن در زمین به‌وسیله فرآیند طبیعی یا انسانی تشکیل شده است. این سنگ به دلیل دارا بودن آهن معدنی، برای تولید فولاد بسیار مهم است.
این نوع سنگ برای تولید فلزات آهن و فولاد و همچنین در برخی موارد به عنوان دکوراسیون از آن استفاده میشود.
سنگ چین الیگودرز
سنگ آندزیتجنس سنگ های آندزیت آتشقشانی است که از پخته شدن مذابه های مخلوط سیلیسی و آلومینیمی در دمای بالا کره زمین به وجود می‌آید. سنگ آندزیت دارای استحکام بالایی است و از آن در ساخت وسازهایی که نیاز به مقاومت بالا دارند مناسب است.
سنگ آندزیت به دلیل مقاومت و سختی بالا، برای ساخت کانترتاپ‌ها، سطوح کابینت، کفپوش‌ها، پله‌ها و دیوارها از آن استفاده میشود وهمچنین به دلیل مقاومت در برابر سایش، سنگ آندزیت برای ساخت کفپوش‌ها در مکان‌های با تردد بالا مناسب بسیار است.
سنگ دیوریتدیوریت، یک سنگ پلوتونیک است که در عمق زمین شکل گرفته است و از دسته سنگ‌های آتشفشانی به شمار میرود. این سنگ از گرانیت متمایز میشود که در آن مقدار فلدسپات پتاسیمی بیشتر از فلدسپات پلاژیوکلاز است. به همین دلیل، دیوریت دارای رنگ تیره‌تری نسبت به گرانیت است. از این سنگ معمولا در ساختمان ها و ستون های زینتی مورد استفاده قرار میگیرد.
نام نویسنده: برچسب ها: رپورتاژ ، آگهی ، سنگ آهن لینک کوتاه خبر: bzna.ir/000T9d
خودکشی از رزیدنتها به پزشکان رسیده؛ چرا دکتر سمیرا آلسعیدی خودکشی کرد؟/ «خودکشی پزشکان بهمثابه یک انتحار اجتماعی است»